7 Grondbeleid

Het gemeentelijke grondbeleid ondersteunt de beleidsdoelstellingen van Assen voor onder andere:

• woningbouw,
• bedrijvigheid,
• infrastructuur
• realiseren van (maatschappelijke) voorzieningen.

Dit beleid is vastgesteld in onder meer:

• Omgevingsvisie Assen nog mooier,
• Woonvisie,
• Binnenstadsvisie,
• structuurvisies FlorijnAs en Kloosterveen 2017-2035,
• duurzaamheidsbeleid
• regionale afspraken (RGA).

Bij de programmabegroting herzien we alle grondexploitaties en leggen we deze aan de gemeenteraad voor. Deze herziening doen wij op basis van de meest actuele beleidsmatige uitgangspunten, zoals

• grondbeleid per project,
• programmering van wonen en werken,
• gemeentelijke grondprijzenbrief,
• parameters voor rente en inflatie en onvoorzien.

Bij de jaarafsluiting gaan we, op basis van de door uw raad vastgestelde uitgangspunten, alle grondexploitaties administratief actualiseren om aansluiting te krijgen bij de feitelijke realisatie van het afgelopen jaar.

We kiezen voor een marktgerichte aanpak voor gebiedsontwikkeling. Afhankelijk van de situatie en doelstelling kiezen we voor het instrument van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf grondposities en ontwikkelt deze ook zelf. De gemeente heeft daarbij de volledige regie. Bij faciliterend grondbeleid ontwikkelt een private partij op eigen grond, waarbij de gemeente een meer faciliterende rol heeft. Daarnaast bestaan tussenvormen waarin publieke en private partijen met elkaar samenwerken.

Onder andere bij Acmesa, de Toeristisch Recreatieve Zone en bij eigendommen van derden in de binnenstad, Havenkwartier en Kloosterveen overwegen wij de inzet van faciliterend grondbeleid.

Tabel 1: Grondbeleid binnen vastgestelde grondexploitaties

bouwgrond in exploitatie gemeentelijk grondbeleid

Veemarktterrein (plan Asselyn)	Vastgesteld 2019 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken door de gemeente en gronduitgifte op basis van een ontwikkelovereenkomst met derden.
Gasfabriek Witterstraat	Vastgesteld 2010 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte door de gemeente.
Citadel / TPG Rolderstraat	Vastgesteld 2004 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken door de gemeente en gronduitgifte op basis van een ontwikkelovereenkomst met derden.
Oostergoo / Schakelterrein	Vastgesteld 2008 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken door de gemeente en gronduitgifte op basis van een ontwikkelovereenkomst met derden.
Assen-Oost	Vastgesteld 2017 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken door de gemeente en gronduitgifte op basis van een ontwikkelovereenkomst met derden.
Noorderpark	Vastgesteld 2019 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken door de gemeente en gronduitgifte op basis van een ontwikkelovereenkomst met derden.
Hoekbree	Vastgesteld 2015 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken door de gemeente en gronduitgifte op basis van een ontwikkelovereenkomst met derden.
Peelerpark	Vastgesteld 1995 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte door de gemeente.
Groene Dijk	Vastgesteld 2011 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte door de gemeente.
Messchenveld 1A	Vastgesteld 2000 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte door de gemeente.
Werklandschap Assen-Zuid	Vastgesteld 2011 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte door de gemeente. De ontwikkelstrategie legt focus op gronden gelegen ten westen van Graswijk (raadsbrief van 17 juli 2013).
Kloosterveen 2012	Vastgesteld 2015 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte door de gemeente in Kloosterbos en in de buitenring van Kloosterveste.
Kloosterakker	Vastgesteld 2020 Grondverwerving, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte door de gemeente, afhankelijk van het grondeigendom wordt gebruik gemaakt van een zogenaamde bouwclaim.

De werkzaamheden zoals deze zijn voorzien op onze ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) vallen binnen de definitie van actief grondbeleid, zoals vastgelegd in het besluit begroting en verantwoording (BBV).

We zijn wettelijk verplicht onze ruimtelijke keuzes te baseren op de actuele regionale behoefte aan onder andere wonen en werken.

Voor de toekomstige vraag naar ruimte baseren wij ons op de onderzoeken die ten grondslag liggen aan de diverse beleidsstukken en visies. Op 15 april 2021 hebt u de Woonvisie Assen 2021-2025 vastgesteld; deze Woonvisie is een uitwerking van de Omgevingsvisie vanuit het thema Wonen. De Woonvisie houdt rekening met een netto toename van 2.500 tot 3.000 woningen tot 2030. Dat betekent een uitgiftetempo[1] van 250 tot 300 woningen per jaar tot 2030.

In de Omgevingsvisie is er voor onze bedrijventerreinen geen actuele kwantitatieve analyse opgenomen. Daarom sluiten we op dat punt aan bij de Strategienota Ruimte 2016. Op basis van onderliggende onderzoeken geeft deze visie als het meest realistische scenario een uitgifte van 2,25 hectare per jaar voor gemengde bedrijventerreinen voor de periode tot 2025.

[1] gebaseerd op een gemeentelijk woningmarktonderzoek van Companen uit 2019.

Het besluit begroting en verantwoording (BBV) stelt een maximale looptijd voor grondexploitaties van 10 jaar, waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Uw raad heeft ingestemd met beheersmaatregelen voor Kloosterveen 2, Messchenveld 1a en werklandschap Assen Zuid.

Door wijzigingen in ons grondbeleid voldoen Kloosterveen 2 (met vaststellen Kloosterakker) en het werklandschap Assen-Zuid (gefaseerd ontwikkelen) daar inmiddels aan. Voor het complex Messchenveld 1a is een motivering van toepassing.

Met de vaststelling van de begroting 2022 heeft uw raad ingestemd met de volgende beheersmaatregelen:

Messchenveld 1a

De resterende looptijd van deze grondexploitatie bedraagt 19 jaar. Dit bedrijventerrein is bijna volledig woonrijp gemaakt. Gefaseerd aanleggen van Messchenveld is daarom niet meer mogelijk. Het verkooprisico bestaat daarom uit het verkooptempo van de beschikbare bouwkavels. Het niet uitvoeren van geraamde werkzaamheden in het openbaar gebied kan worden gezien als een beheersmaatregel voor het uitblijven van de opbrengsten na 10 jaar. Dit betreft investeringen in de aanpassing van uitritten en de aanpassing van openbare voorzieningen. Ook houden we in de grondexploitatie geen rekening met toekomstige reguliere opbrengstenstijgingen: we hanteren een jaarlijkse opbrengstenstijgingsindex van 0%.

De markt verandert en als gevolg hiervan veranderen ook vastgoedwaarden, bouwkosten en daarmee ook grondwaarden. De prijzen van woningen zijn afgelopen jaar gestegen en wij verwachten niet dat deze prijzen op korte termijn zullen stabiliseren. Wij verwachten dat ook de bouwkosten verder zullen oplopen door onder andere  stagnatie in de bouwproductie (Corona en personeel) en de kostenstijgingen van bouwmaterialen en duurzaamheidsnormen.

Bij de bepaling van uitgifteprijzen hanteren wij de marktwaarde van bouwrijpe grond. Om beleidsmatige redenen wijken wij hiervan af bij sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen. Bij de begroting worden de uitgifteprijzen van de gemeente Assen openbaar gemaakt in de grondprijzenbrief.

Voor woningbouw in de vrije sector nemen we in de grondprijzenbrief geen uitgifteprijzen op, maar hanteren we bij iedere uitgifte een marktconforme prijs. Zo zijn in Kloosterveen de uitgifteprijzen van de vrije kavels gebaseerd op een taxatie.

De vraag naar bedrijventerreinen is in 2021 toegenomen. We hebben deze  uitgifteprijzen bij de begroting 2022 verhoogd op basis van de inflatie.

Het gemeentelijk grondbedrijf wordt in z’n geheel gefinancierd vanuit de gemeente en er wordt geen gebruik gemaakt van zogenaamde projectfinanciering. Conform het voorschrift van de BBV wordt aan de bouwgrond in exploitatie (BIE) de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen toegerekend en wordt er geen rente toegerekend aan het eigen vermogen. We rekenen daarom met 1,0% rente.

De disconteringsvoet binnen het grondbedrijf is gelijkgesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone, momenteel (dicht tegen de) 2%. Dit is conform het voorschrift van de BBV.

Het is voor de hand liggend om bij de indexatie (prijsstijging) van kosten en opbrengsten eveneens aan te sluiten bij het meerjarig streefpercentage voor de inflatie binnen de Eurozone. De Europese Centrale Bank streeft immers naar een stijging van het algemene prijspeil dicht tegen de 2%. Op de langere termijn verwachten we dat de kosten en opbrengsten met dezelfde 2% zullen stijgen. In de loop van 2021 zijn wij echter geconfronteerd met flinke niet voorziene prijsstijgingen, met name door de hoge energie (gas) prijzen en oplopende personeelstekorten. Ook de komende jaren verwachten wij dat de prijzen nog zullen stijgen. Dit heeft een dermate groot effect op onze grondexploitaties dat dit aanleiding is geweest om af te wijken van onze lange termijn aanname van 2%.  Bij het opstellen van de jaarrekening gaf het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) nog geen beeld van de werkelijk gerealiseerde prijsstijging over heel 2021. Daarom hebben we de verwachte prijsstijging over het jaar 2021 trendmatig bepaald op 10% en ook de komende jaren verwachten wij op basis van externe bronnen hogere prijsstijgingen. Wij hebben daarom bij de jaarrekening de prijsindexeringen op onze grondexploitaties voor de korte termijn aangepast: in de jaren 2022 en 2023 gaan wij uit van een  kostenstijgingvan respectievelijk 5% en 4%. Vanuit het voorzichtigheidprincipe gaan we ervan uit dat de opbrengsten niet gaan stijgen en indexeren we de grondopbrengsten met 0%,

We gaan in de  grondexploitatie uit van 10 % onvoorziene kosten. Als gevolg van project-specifieke risico’s kan in een grondexploitatie een ander percentage worden gehanteerd. In dergelijke gevallen wordt dit expliciet kenbaar gemaakt. In de voorliggende jaarrekening is dat het geval bij het complex Citadel. We hebben aanvullend 10% onvoorzien meegenomen over de WOZ-waarde van de gemeentelijke panden langs de Rolderstraat, ter dekking van risico’s in het beheer en onderhoud. Ook bij de grondexploitatie Assen Oost is rekening gehouden met een post onvoorziene saneringskosten.

De post onvoorzien is geen aparte kostensoort. Het betreft een onzekerheidsmarge over de kostensoorten, zoals deze zijn opgenomen in de kostensoortenlijst (Bro artikel 6.2.3 t/m 6.2.5). In verband met de wens tot financiële transparantie brengen we het totaal aan onvoorzien apart in beeld.

Sinds 2016 heeft ook het gemeentelijk grondbedrijf te maken met vennootschapsbelasting. Bij de start van deze fiscale regeling hebben we onderzoek gedaan naar de fiscale positie van het grondbedrijf.

De uitkomst was dat het grondbedrijf niet door de ondernemerspoort komt en daarmee niet vennootschapsbelastingplichtig is. Jaarlijks controleren we of het grondbedrijf hieraan nog voldoet en dit is onveranderd.

Tabel 2: Voortgang per vastgestelde grondexploitatie.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Realisatie 2021

Veemarktterrein	De derde en laatste fase van het plan Asselyn is afgenomen door de ontwikkelaar.
Palet	Als resultaat van een lopende rechtszaak is de beoogde openbare ruimte door de gemeente overgenomen.
Gasfabriek Witterstraat	Geen bijzonderheden.
Citadel / TPG Rolderstraat	Geen bijzonderheden, dit complex is nagenoeg gereed.
Oostergoo / Schakelterrein	Geen bijzonderheden.
Hoekbree	In 2021 is de laatste kavel verkocht. Het woonrijp maken gebeurt in fases.
Assen-Oost	Deze grondexploitatie bestaat uit een zevental locaties. Dit jaar is de locatie Vredeveldseweg afgerond en ook de locatie Vredeveldschool is zo goed als gereed. De grond van de locatie De Schulp is verkocht, zodat er binnenkort gestart kan worden met de bouw van de woningen. In 2021 is de bestemmingsplanprocedure voor De Poort gelopen, en is een sanering voorbereid.
Noorderpark	Deze grondexploitatie bestaat uit vier vrijkomende ontwikkellocaties binnen de wijk Noorderpark, namelijk Lottinglaan, Noordermaat, de Steiger en Vivaldilaan.  In 2021 zijn de locaties Vivaldilaan en Lottinglaan verder woonrijp gemaakt. Deze locaties zijn zo goed als afgerond. De locaties van De Steiger en Noordermaat moeten nog ontwikkeld worden. Het programma voorziet in appartementen.
Peelerpark	Hoewel er wel belangstelling is voor het terrein, zijn er op het bedrijventerrein Peelerpark afgelopen jaar geen bedrijfskavels uitgegeven.
Groene Dijk	In 2021 zijn er twee werkkavels verkocht. De pionierskorting van €10.000 exclusief btw voor de Woon-Werk-kavels is ook in 2021 aangeboden.
Messchenveld 1A	Afgelopen jaar zijn er drie bedrijfskavels verkocht, twee aan de Spanjelaan en één aan de Portugallaan, met een gezamenlijke oppervlakte van bijna 0,5 hectare.
Werklandschap Assen-Zuid	De bouwkavels voor de Energy HUB en een groot productiebedrijf (2022) zijn geleverd. De inrichting van de Entree-zone is nagenoeg afgrond. In de Groene Zoom zijn voorbereidingen getroffen zodat het productiebedrijf zich hier kan vestigen. Het tuincentrum is aangekocht.
Kloosterveen 2012	De ontwikkellocatie aan de Oostergracht is uitgegeven. In Kloosterveste resteert nu alleen nog de ontwikkellocatie aan de Zuidergracht.
Kloosterakker (voorheen Kloosterveen 2)	Het grondwerk voor het plangebied is volledig afgerond. De eerste fase bouwrijp gemaakt. De vrije kavels in de eerste fase zijn verloot. Met projectontwikkelaars en Actium zijn afspraken gemaakt over de projectmatige woningen in de eerste fase.

Het uitgangspunt van het financiële beleid is dat de grondbedrijfactiviteiten financieel zelfstandig zijn. Dit betekent dat het proces van stedelijke ontwikkeling dat hiervoor nodig is, niet leidt tot een beslag op de algemene middelen van de gemeente. Dat vraagt om een financieel gezond bedrijf (samenspel van grondexploitaties en reserves) waarbinnen grote schommelingen in het eigen vermogen kunnen worden opgevangen. De financiële grondslagen van het grondbedrijf zijn door de raad vastgesteld en gebaseerd op het Besluit begroting en verantwoording (BBV). In de financiële grondslagen zijn onder meer de waarderingsgrondslagen van de activa (bezittingen) vastgelegd. Tevens is in het BBV bepaald dat verliezen worden genomen zodra die bekend zijn en winsten worden verwerkt op het moment van realisatie. De wijzigingen in het BBV zijn verwerkt in deze jaarrekening.

De opbrengsten uit grondverkoop bedragen € 6,8 miljoen. In de jaarrekening heeft dit echter geen direct effect op het resultaat aangezien de productiekosten (bouw- en woonrijp maken en planontwikkeling) en verkoopopbrengsten per saldo worden gemuteerd op de boekwaarde van de complexen.

Op de complexen Hoekbree, Noorderpark, Peelerpark en Kloosterveen 2012 heeft tussentijdse winstneming plaatsgevonden van in totaal € 0,9 miljoen. Deze tussentijdse winstneming is bepaald volgens de methode percentage of completion (POC) die sinds een aantal jaren door de BBV-regelgeving verplicht is gesteld. Hierbij wordt bij een voordelig resultaat naar rato van gerealiseerde kosten en opbrengsten, onder aftrek van een risicobedrag, tussentijds winst genomen, ongeacht de boekwaarde.

De voorziening correctie voorraadwaarde is verlaagd met € 2,8 miljoen. Dit is echter voor € 2,3 miljoen het gevolg van de verlaging van het rente percentage voor de planjaren conform BBV regelgeving. Dit resultaat is dus afhankelijk van de renteontwikkeling, als de rente weer toeneemt ontstaat een nadeel wat afgedekt moet worden. Verder is sprake van enerzijds hogere gerealiseerde verkoopprijzen en anderzijds een sterke prijsstijging van de bouwkosten.

Het jaarresultaat voor bestemming bedraagt € 4,1 miljoen voordelig. Met de vaststelling van de jaarrekening wordt het resultaat overeenkomstig de financiële grondslagen verrekend met de betreffende bestemmingsreserves binnen het grondbedrijf. Aangezien de weerstandsreserve met € 0,2 miljoen afneemt als gevolg van afname van de nog te maken kosten, bedraagt de toevoeging aan de algemene reserve grondbedrijf € 4,3 miljoen.

Bovenstaande wordt geconsolideerd op het beleidsproduct bouwgrondexploitatie, conform de voorschriften in de BBV. Als gevolg van de verrekening met de grondbedrijfreserves is geen sprake van effect op het rekeningresultaat van de algemene dienst.

De totale boekwaarde van de grondexploitaties en strategische gronden bedraagt € 160 miljoen, waarvoor overeenkomstig de BBV-voorschriften een voorziening (correctie voorraadwaarde) is getroffen van € 107 miljoen. Na correctie bedraagt de voorraadwaarde op de balans in totaal € 53 miljoen. De voorraadwaarde is in 2021 per saldo € 7,6 miljoen toegenomen, als gevolg van een hogere boekwaarde en lagere verliesvoorziening.

De rekening-courant schuld aan de algemene dienst is toegenomen met € 3,0 miljoen, met name als gevolg van gerealiseerde kosten in Assen zuid en Kloosterakker en bedraagt € 17,8 miljoen. Dit wordt opgevangen binnen de lopende grondexploitaties.

De weerstandsreserve is met € 0,2 miljoen toegenomen en bedraagt € 12,6 miljoen. De omvang van de weerstandsreserve is bepaald volgens de IFLO-methode (Inspectie Financiën Lagere Overheden) zoals door de raad is besloten bij de vaststelling van de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement.

De algemene reserve grondexploitaties bedraagt € 23,1 miljoen en is met € 4,3 miljoen toegenomen ten opzichte van vorig jaar.

Op basis van de actuele grondexploitaties bedraagt het verwachte nog te realiseren resultaat nominaal € 54 miljoen nadelig. Voor de exploitaties met een negatief resultaat is een voorziening getroffen op basis van contante waarde.

De nog te realiseren kosten bedragen nominaal € 43 miljoen, de nog te realiseren opbrengsten bedragen nominaal € 78 miljoen.

Bij het opstellen van de begroting 2023 zal het meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) opnieuw worden geactualiseerd. Daarin worden naast de uitkomsten van de jaarrekening ook de effecten van nieuwe prognoses en herziene grondexploitaties verwerkt. Ook zullen verschillende scenario’s voor verdere gebiedsontwikkelingen worden opgenomen. Het geactualiseerde meerjarenperspectief zal betrokken worden bij de volgende begroting, zoals bij de Strategische Afwegingsnotitie Grondbedrijf 2011 is afgesproken met de gemeenteraad.